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还在等房价大涨?房地产不再“受宠”,“周期”要失约了

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透明售房网 2020-05-21 来源: 透明售房网 透明君
[摘要] 2020年5月19日,透明传媒邀请到浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰教授,于绿城·春月锦庐开启了《透明大讲堂第九期》课程。

在严格调控叠加疫情冲击的当下,地产人的艰难在一场疫情后雪上加霜。

回顾往年,本世纪以来,我国经济每一次面临危机时,都伴随着央行放水与救市政策,但也同样伴随着一轮房价的大涨。

但是历史上发生的,不代表永远会发生。房地产“周期”,要失效了。

那么,地产人、购房者,接下来该如何应对?

2020年5月19日,透明传媒邀请到浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰教授,于绿城·春月锦庐开启了《透明大讲堂第九期》课程。

21世纪以来,我国房地产出现过3次救市现象。

第一次,2003年SARS之后:

也是大疫情后的经济下滑,一纸《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,房地产被定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。

那时,刚加入WTO没两年的中国,出口贸易拉动着经济增长,势头如火如荼。

可市场资金充裕、居民收入上涨的同时,2002年城镇居民人均住房面积才22平方米左右,居民居住条件亟需改善!

启动房地产市场,恰当其时。

第二次,2008年四万亿救市:

美国次贷危机对中国经济的影响体现出来了。

我国手段也可谓风驰电掣。除了货币宽松、连续降准的“常规操作”,政府推出四万亿的基础设施项目启动投资。同时,还采取了降首付、降利率、免税费等相对激烈的房地产刺激政策。

经济拉升效果立竿见影,可潘多拉的魔盒也正式开启。

08、09年,政策带来房地产开发投资额占GDP比重的提高,从而带动经济。尽管无法阻拦10年至14年的下滑,地产也在努力支撑。

然而,代价却在接下来的几年中,逐渐显露出来。

第三次,2015年后的去库存:

房地产从2014年开始的下滑导致大量库存,2015年底达7.18亿平方米,比2012年底高了近一倍。去库存势在必行。

具体操作用了两大招,一是喜闻乐见的棚改货币化安置,另一招是鼓励民众借款买房的金融政策,“三十年买套房”和“六个钱包”变成常态。

反弹后引发的连锁反应更加难控——

① 资金流入地产行业,中小企业融资艰难,实业艰难;

② 房地产是活跃了,可是经济却没有被拉动起来,开发投资额在GDP中的比例很低;

统计图来源于讲师,严禁转载他用

③ 更头疼的是,无论是居民、企业还是国家,债务问题成了一大隐患。

统计图来源于讲师,严禁转载他用

坚信房地产拉动经济的人,这才如梦方醒。

《2019年国务院政府工作报告》,明确指出了当前经济面临的难题:

“世界经济增速放缓,保护主义、单边主义加剧……国内经济下行压力加大,消费增速减慢,有效投资增长乏力。实体经济困难较多,民营和小微企业融资难融资贵问题尚未有效缓解……自主创新能力不强,关键核心技术短板问题凸显。……金融等领域风险隐患依然不少。”

再翻译得大白话一点:三驾马车(进出口、消费、投资)乏力,实体融资难,产业升级不顺,金融风险偏高

这些问题,看似宏观,其实都与房地产密切相关。

① 进出口停滞,对应房价上涨带来的城市人力、土地等各种经济要素成本上升。

② 消费乏力,对应以住房贷款增长为主的居民债务负担上升。

统计图来源于讲师,严禁转载他用

③ 投资减速,“四万亿”后基础设施投资领域几乎成“红海”。

④ 产业升级不顺,对应资金流入地产业,实体企业融资不顺……

疫情的爆发使得已经暴露的问题雪上加霜。但是,靠金融刺激房地产拉经济方式已经走不通了。

驻马店、海南、广州等诸多城市试图从楼市层面来试探红线,也一概被中央叫停,无非是证明一件事:

已经吃够了苦头,这一次,我们不会再用房地产来拉动经济!

房地产行业发展至今,处境似乎有些“骑虎难下”。

一方面,不能再用一剂猛药去刺激,否则治好短期的病痛,代价是长期的畸形和更大的风险;

另一方面,放着不管也不行,如果房价出现大跌,牵扯到的诸多从业者与上下游行业,也会引发动荡。

这一个“稳”字,实际上有千钧重量。

那国家会怎么做?

目前来看,国家更倾向于对企业进行金融扶持,如延长土地出让金缴纳时限、降低预售门槛等,都是在帮企业渡过难关。

是要动老百姓钱包,就“严防死守”,如降低首付和利率,让居民利用更多金融资金来买房,那么些“一日游”的政策探头全被按了回去。

货币方面,央行放的水没有再流向楼市。国家在希望通过银行把货币放给企业恢复生产,而不是放给居民成为长期房贷。

但是,房地产在中国经济中占据的比重高,对经济的支撑作用还是存在的,疫情过后的经济复苏一定有房地产的逐步恢复。

所以房地产救市的逻辑变成了:必须增加生产端的开发规模,带动整个疫情后的经济恢复;但不能在需求端加杠杆,要控制住金融风险。

真实居住需求需要释放,让房住不炒与经济转型同步进行,应该成为这次疫情后的房地产市场发展方向。

最后,用去年政府工作报告中关于中国经济发展的一句话做结尾:

“不能只顾眼前,采取损害长期发展的短期强刺激政策,产生新的风险隐患”。

※ 以上观点整理来自大讲堂嘉宾现场分享,不代表本网立场。

2019年起,透明售房网推出“透明大讲堂”系列房地产线下精品课程,每一期都会邀请一位业内大咖,通过专业的方式和渠道分享真正未曾公开宣讲的知识和实用的干货,从而形成并传递良好的行业共识,对整个行业产生正向的影响。

2020年《透明大讲堂》将会继续秉持打造行业良性生态,提供优质的知识共享平台为宗旨,为房地产从业者、热爱楼市的购房者增加更多交流机会、开拓更大视野!

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